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domingo, 20 de noviembre de 2011

ANÁLISIS DEL REGLAMENTO SOBRE LA NUEVA LEY QUE REGULA EL ARRENDAMIENTO SOBRE VIVIENDAS. Parte 1


El Presidente de la República en ejercicio de su potestad reglamentaria, consagrada en el artículo 236, numeral 10 de la Constitución Nacional, emitió el reglamento de La ley PARA LA REGULARIZACION Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA. Ya hicimos el análisis de la norma legal, es ahora necesario echar una mirada al reglamento que nos establece elementos importantes para poder establecer con claridad el régimen inquilinario sobre viviendas vigente en Venezuela.
En esta primera entrega se trata las disposiciones iniciales y lo referido al contrato de arrendamiento. En próximas entregas se hará lo respectivo al Registro Nacional de la Vivienda, la fijación del canon de arrendamiento, procedimientos administrativos y demás aspectos que contiene el reglamento.

Objeto del reglamento y sujetos de aplicación:

Es decir, qué busca reglar el mismo, y a quiénes. En este sentido, el reglamento tiene por objeto regular, desarrollar y establecer los procedimientos administrativos, establecidos en la ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda. Es lógico por cuanto el procedimiento judicial lo estipula la propia Ley.
Los siguientes sujetos son los que deben acatar las disposiciones del reglamento:
a.  Los funcionarios públicos adscritos a la superintendencia nacional de arrendamiento de vivienda. Lo que me sorprende es que no diga “funcionarios y funcionarias”, en fin, el reglamento estipula las normas que regirán el funcionamiento de la Superintendencia de Arrendamiento de Vivienda, órgano creado por la Ley, y que en lo sucesivo denominaremos SAV.
b. Los propietarios, arrendadores o subarrendadores y los arrendatarios de inmuebles destinados al arrendamiento de vivienda, habitación, pensión o viviendas estudiantiles.
c. Todas aquellas personas que tengan un interés personal, legítimo y directo en los procedimientos administrativos previstos en la ley para la regularización y control de los arrendamientos de viviendas. Sobre este punto, tendríamos que esperar una interpretación exhaustiva del sentido de la ley que nos indique quiénes son estos terceros interesados. Pudiésemos hablar que, como se trata de una materia ascendida al nivel de “orden público”, un interés legítimo pudiese ser, por ejemplo, el de un familiar de un arrendatario que tenga conocimiento directo de la vulneración de algunas de las normas legales y/o reglamentarias que afecte el contenido, objeto, propósito y alcance de la ley. Una vez más, divago sobre el alcance de esta disposición.
d. Las personas naturales o jurídicas, que tengan como actividad habitual la administración de inmuebles, siempre y cuando acrediten su carácter de administradores. El carácter de administrador debe acreditarse con un contrato de prestación de servicios de administración, o pudiese ser acreditado a través de un documento poder en el que exprese claramente estas facultades. Aunque más adelante, el en reglamento se dispone la necesidad del poder, creo que, las relaciones jurídicas entre propietarios y administradores (inmobiliarias o agentes), se lleva a cabo por relaciones contractuales.
e.  Las organizaciones sociales que se creen legalmente para la defensa de los derechos de los arrendatarios y pequeños arrendadores. Una vez más, se excluyen a las asociaciones que agrupan a los propietarios, lo cual atenta contra el principio de igualdad ante la ley y no discriminación de la Constitución.
f.   Las comunas y los consejos comunales. La preponderancia que da el estado venezolano a la actuación de este tipo de organizaciones sociales se desprende de la ley, que nos establece la intervención del poder popular (poder popular que por demás, no existe en los parámetros establecidos en la Constitución, son organismos legales, creados por iniciativa del ejecutivo nacional, cuyos fines y propósitos no son claros)

Ámbito de aplicación: 
En este punto, el reglamentista confunde el concepto de ámbito de aplicación o aplicabilidad, pues el mismo va dirigido a determinar la delimitación de validez de las normas, nos dice cuándo, dónde y sobre quiénes se aplicarán dichas normas. Al respecto, el reglamento en su artículo 3, repite lo ya dicho anteriormente en el artículo 1 referido al objeto del reglamento. Igualmente, en el único aparte de la norma reglamentaria in examen, se establece la supletoriedad de las normas contenidas en ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda, la ley orgánica de procedimientos administrativos, el código de procedimiento civil, el código civil venezolano según el caso y en cuanto les sea aplicable; lo cual es un poco extraño, pues estamos en presencia de la norma que regula el ámbito de aplicación, y, además, no es común un reglamento cuyos vacíos sean llenados con disposiciones previstas en normas legales de rango superior, pues es de suponer que el reglamento regula la particularidad de las normas legales, y por ende se denomina reglamento.

En la constante lucha por el gobierno revolucionario por reivindicar (con palabras) el papel femenino en la realidad patria, el artículo 4 del reglamento establece una disposición novedosísima, que literalmente nos explica por qué el término PERSONA va referido tanto al género masculino como al género femenino, en los siguientes términos:
Del Género
Artículo 4º. La denominación de persona en masculino, tiene en las disposiciones del presente Reglamento un sentido genérico, referido siempre por igual a hombres y mujeres.

Mucho sabré agradecer que cualquier literato o experto en gramática española, o la propia Real Academia de la Lengua, me explique cuando el término PERSONA va referido a hombres o mujeres de manera particular.

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A LA LUZ DEL REGLAMENTO
De conformidad con el Artículo 5 del reglamento, todos los contratos de arrendamiento de inmuebles sometidos al régimen inquilinario habitacional, deberán ser revisados por funcionarios de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, que hayan sido designados para tal fin. En ninguna parte se hace referencia a la cualidad de abogado que debe tener el funcionario, lo cual sería lo ideal pues durante 5 años los abogados se prepararon para conocer la teoría general de los contratos y poder saber el tipo de instrumento que le es presentado. De igual manera el reglamento establece los requisitos que debe contener todo contrato de arrendamiento que deberá presentarse ante la SAV, así tenemos que el contrato deberá indicar, obligatoriamente:
a) Nombres, apellidos, estado civil, nacionalidad, número de las cédulas de identidad o número de pasaporte de las personas suscribientes, así como, indicación del carácter con que actúan, es decir, arrendador, arrendatario, apoderado, administrador, entre otros;
b) Datos referenciales del inmueble como: ubicación, número del inmueble, número de catastro y los linderos del inmueble. Es decir, como novedad en la materia tenemos la necesidad de indicar el número catastral (el reglamentista desconoce que gran parte de los municipios nacionales careces de un sistema de catastro eficiente, en el caso del estado Táchira, pocos municipios tienen organizado su departamento catastral, pero debemos suponer –lo que a veces es peligros – que en dónde no haya catastro no se solicitará esta información. Asimismo, los linderos del inmueble, NORTE, SUR, ESTE y OESTE, algo así como para que no existan dudas de cuál es el inmueble que se está dando en alquiler;
c) Indicación del uso que se le dará al inmueble, el cual, nunca será distinto al de vivienda, habitación, pensión o vivienda estudiantil según sea el caso. Si hablamos de disposiciones inútiles, esta debe llevarse la medalla de oro al respecto pues si se trata de un reglamento que regula la relación arrendaticia sobre vivienda y sus procederes, por qué tienes que decirme que el contrato versará sobre vivienda, es algo que se supone lógico debido al contenido especial de la materia. Pero bueno, el reglamentista no es conocido por sus dotes intelectuales;
d) Duración del contrato la cual nunca podrá ser menor a un (1) año;
e) Monto en números y letras por la cantidad de bolívares que deben ser cancelados por concepto de canon de arrendamiento. La redacción de esta es un poco infeliz, pero se entiende con claridad que el contrato debe incluir el monto de canon de arrendamiento, en letra y números, cosa que es lógica porque si no existiese canon, no habría contrato de arrendamiento. Asumamos que el reglamentista quiso hacer algo así como “arrendamiento for dummys”, o simplemente está adelantándose a la realidad inexorable de la presencia en la SAV de gente que conoce de todo menos de derecho.
f) Nombre del Banco y número de la cuenta corriente donde deba efectuarse el pago correspondiente al canon de arrendamiento. Recordemos que la Ley establece que deberá el Arrendador dar apertura a una cuenta corriente bancaria para el pago del canon de arrendamiento.
g) Dirección de habitación o trabajo del propietario o arrendador del inmueble.
h) Estado de conservación en el cual se encuentra el inmueble. Lo interesante será quien dará fe de dicho estado, es decir, quién determinará cuándo algo está en buen, mal o regular estado de conservación.
i) Descripción de la distribución del inmueble indicando si posee sala, comedor, cocina, jardines, porches, balcones, el número de habitaciones, baños y puestos de estacionamiento, si los posee.
j) Indicación de que el inmueble se someterá a la jurisdicción judicial donde se encuentra ubicado éste y no una distinta. Recordemos que la jurisdicción es una sola y que la misma viene determinada es por las competencias, en este caso el numeral debió indicar, con claridad que la situación del inmueble es lo que determina la competencia territorial de los órganos jurisdiccionales, de todas maneras, es una disposición legal, que al establecerla en el contrato lo que hace es redundar en la materia.
k) Cuando el reglamento refiere que se podrán colocar cláusulas que no sean contrarias al orden público, las buenas costumbres y las leyes, deja abierto, por fin, un espacio a la autonomía de la voluntad, es decir, podremos poner cláusulas penales por retraso en el pago del canon, prohibiciones y condiciones para la vigencia de la relación arrendaticia, las cuales yo, particularmente recomiendo que sean de carácter pecuniario para garantizar el cumplimiento de las cláusulas contractuales, como por ejemplo, responsabilidad pecuniaria por daños y perjuicios, por falta de entrega del inmueble al vencimiento de la relación contractual, y en general todas las que no sean contrarias al orden público.
l) Se debe indicar en el contrato la Resolución mediante la cual la SAV establece la regulación del canon máximo de arrendamiento que debe pagarse por el inmueble, que será calculado conforme se indica con posterioridad en el reglamento.

El reglamento deja claro en el artículo 6, que deberán presentarse todos los recaudos necesarios para la comprobación de los elementos antes indicados, en original y copia (documentos de propiedad, cédulas de identidad, instrumento poder, cédula catastral, entre otros); asimismo, ante la omisión de cualesquiera de los requisitos indicados anteriormente el funcionario dará la oportunidad de subsanar las omisiones que se encuentren en dicho contrato (Art. 7), y así proceder a la validación del mismo y presentarlo dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes ante la notaría o registro con funciones notariales respectivo. Aquí debo hacer una acotación importante, y si estoy equivocado espero que alguien tenga la decencia de corregirme. El artículo 8 dice “…protocolizar el referido documento por ante notaría pública o registro con funciones notariales...”; lo cual no es aplicable en términos jurídicos al presente caso, la protocolización es un acto distinto de la autenticación, o notariado, y la protocolización sólo la realizan los registros que son los que poseen protocolos, pues las notarías llevan libros de autenticación. Una vez más, el reglamentista, que en el presente caso fue el Presidente de la República, hace gala de desconocimiento de situaciones jurídicas elementales que dejan entrever la rapidez e improvisación con la que fue dictado el presente reglamento.
Una vez otorgado el documento por ante la oficina notarial correspondientes (que ahora está exento de aranceles para el SAREN), el arrendador debe consignar una copia de dicho contrato en la SAV. Es necesario recordar que se deben hacer 3 ejemplares del contrato, uno para el arrendador, otro para el arrendatario y uno para la SAV. No consignar el contrato trae como consecuencia la imposición de sanciones, pero el Reglamento no indica cuales, sino que refiere a los artículos 22 y 24 de la Ley reglamentada, lo cual tampoco establece con claridad el tipo de sanción. A tal efecto debemos acudir al título de las sanciones establecidas por la Ley para tener claro cuál sanción es la aplicable, que de conformidad con el artículo 141, numeral 4to, en concatenación con el artículo 24 de la Ley, es de CUATROCIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS, es decir, un dineral, que es totalmente desproporcionado con la falta, que en este supuesto implica el no consignar dentro de los quince días hábiles siguientes al otorgamiento, el documento notariado de arrendamiento ante la SAV. El inicio del procedimiento sancionatorio es de oficio, y ante el Superintendente. (art. 10)
De todas maneras el artículo 11 del reglamento establece la posibilidad de la presencia de un caso de fuerza mayor que haya ocasionado el no cumplimiento de lo anteriormente establecido, que generará un nuevo lapso de treinta (30) días para la regularización de la situación.

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