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domingo, 13 de noviembre de 2011

SOBRE LA LEY PARA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA

El día sábado 12 de noviembre fue promulgada la ley. Una observación general: Ninguna ley puede cambiar la realidad social, ni crea bienestar ipso facto, una verdadera ley aborda el problema de casos generales para generar soluciones particulares efectivas que no alteren la naturaleza de las relaciones sociales. La ley que se va a analizar es una ley con un carácter arbitrario cuyo objeto autocrático se vislumbra de su propio título. La mejor manera de regular la situación arrendaticia es la generación de condiciones de respeto en la relación y dejar de establecer condiciones favorables para las partes, (propietarios o inquilinos), sancionar gravemente los incumplimientos de las obligaciones contractuales y garantizarle al propietario que ante el cumplimiento de sus deberes podrá encontrar reintegrado su derecho, y esto no se hace con leyes confiscatorias y amenazadoras, esto sólo se logra con "Seguridad Jurídica, concepto ampliamente desconocido por este gobierno sectario. 
Ahora la ley, y sobre ella las siguientes acotaciones.

En los artículos 1 y 2 encontramos la carga ideológica, la explotación capitalista y, por supuesto, la criminalización del propietario del factor de producción. Es decir, siempre con la visión socialista y las tesis de confrontación, el gobierno va a estampar una lucha de clases, y va a dejar de lado siempre el principio que implica que la buena fe se presume y la mala debe probarse, pues partiendo de estos artículos, todas las relaciones arrendaticias existentes en Venezuela son maltratadoras de la dignidad humana y, además, responden al capitalismo explotador y toda esa basura que trata de justificar la ineficiencia de las políticas públicas.

En el artículo 3 encontramos los principios rectores de la norma legal, los cuales no dejan sorpresa alguna, y menos aún innovación jurídica, simplemente atienden al modelo político que trata de establecer el gobierno central.

Artículo 4: el arrendamiento socialmente responsable debe ser transitorio, por supuesto, el artículo no dice que es transitorio porque el estado va a implementar políticas públicas tendientes a la proliferación de viviendas nuevas para generar nuevos propietarios, no, el estado simplemente establece que el arrendatario está en una condición transitoria para volverse propietario que más adelante deja entrever que será propietario de la unidad de vivienda de la que es hoy inquilino. Luego me establece multas a la vivienda desocupada, pero no explica ¿por qué?, es decir, el déficit de vivienda en el estado venezolano es culpa de los propietarios que tienen múltiples unidades de vivienda, mas no lo es del estado que no sabe resolver el déficit habitacional. Por ende, tenemos que castigar al propietario que tenga una vivienda desocupada que no la alquila porque carece de SEGURIDAD JURÍDICA que le garantice que obtendrá de vuelta su inmueble cuando el inquilino sea un sinvergüenza que no cumple sus obligaciones.

FINES SUPREMOS:
 ARTÍCULO 5: se habla de relaciones arrendaticias justas, pero la propia ley vulnera este principio cuando impide la recuperación de la vivienda hasta que el estado le garantice al inquilino culpable de incumplimiento una vivienda, es decir, todos sabemos que este estado venezolano NO TIENE COMO GARANTIZARLE LA VIVIENDA A NADIE, es decir, la devolución está sujeta a la fantasía de un estado responsable, que no tenemos en Venezuela. De igual manera el inquilino es el débil jurídico, y el propietario, salvo prueba en contrario no lo es. Es decir, hay una generalización de condición de explotador por parte del propietario, pues el prejuicio del explotador es el que rige la ley. Dice el ordinal 5to que protegerá al arrendador responsable, pero igual queda supeditado a QUE EL ESTADO GARANTICE EL DERECHO A LA VIVIENDA AL INQUILINO (esto lo veremos más adelante), lo cual es una condición es decir, futura e incierta.
Los ordinales 7 y 8 recalcan lo que dice nuestra Carta Magna, no puede haber discriminación, es lógico. Pero ¿quién garantiza eso? ¿Cuál estado? el estado venezolano, el que se caracteriza por altos índices de impunidad. El ordinal 10 habla de libertad contractual, de autonomía de la voluntad, que no existe en la presente ley pues los límites establecidos a duración y canon de arrendamiento anulan por completo este artículo, son palabras que tratan de mitigar el carácter confiscatorio de la ley.
El fin supremo establecido en el ordinal 13 es peligrosísimo, por cuanto busca restituir al desalojado por medios LEGÍTIMOS (arbitrarios es el nombre que se le da a los desalojos realizados con anterioridad a esta ley y al decreto contra desalojos y que fueron realizados al amparo de decisiones judiciales), ¿cómo se va a realizar? ¿Quién lo va a realizar? ¿El estado desconoce las consecuencias de este principio o está plenamente consciente de ello?
En el ordinal 15 se desbarata el concepto de plusvalía, es decir, la situación geográfica del inmueble no puede hacer variar su precio de alquiler, pues la ley elimina esta posibilidad.

El artículo 7 establece definiciones que no vienen al caso analizar pues no entrañan novedad, salvo los de multiarrendador que será el propietario de 3 o más viviendas, y pequeño arrendador que es el propietario de una o dos viviendas. Realmente es un criterio burdo para diferenciar lo de pequeño o multiarrendador, solo con base en criterios cuantitativos y no cualitativos.
El artículo 8 me establece las exclusiones de la aplicación de la ley, hoteles, posadas, fondos de comercio (esto es lógico por cuanto se trata de una ley para la vivienda, así que el obtuso legislador socialista solo redunda en su desconocimiento del derecho, pero nada podemos esperar de estos legisladores que sólo siguen órdenes y carecen de criterio propio); en el artículo 9 se excluye la vivienda con ocasión de relación laboral, es decir, cuando el empleador otorga vivienda como parte de las condiciones de la relación de trabajo a uno de sus empleados.
Del artículo 10 vemos con claridad el carácter siempre privilegiado del estado, quien está exceptuado de la fijación de cánones de arrendamiento de conformidad con esta ley, es decir, los propulsores de la ley no se regirán, en principio, por la misma, salvo que actúen en función jurídico-privada.

Sobre el artículo 11, ya estaba establecido jurisprudencialmente el dictamen de medidas de secuestro, así q la ley no es novedosa al respecto.
El artículo 12 dice que está prohibido arrendar espacios no adecuados a la habitabilidad y salubridad, pero, si se llegase a arrendar, el arrendatario no está obligado a pagar, y obviamente están sujetos a sanciones los propietarios. Ahora bien, me pregunto yo, ¿sabrá el gobierno bolivariano que la mayoría de las viviendas de este país carecen de condiciones de habitabilidad pues la mayoría son ranchos edificados en cerros interminables? ¿Quién se atreverá a dejar de pagar por las condiciones de habitabilidad? ¿Quién va a permitir que no le paguen bajo esta excusa? ¿Cómo se irán a solucionar estos conflictos?

El artículo 13 establece que ningún adjudicatario de una vivienda otorgada por el estado puede arrendarla salvo autorización competente, es decir, el derecho de propiedad es relativo, pues no puedes disfrutar del inmueble, no puedes obtener frutos del mismo. Claro está, no se busca la proliferación de un negocio con estos inmuebles dados en el marco de los programas sociales, pero supeditas el ejercicio del derecho de propiedad a lo que el estado permita. Esta norma carece de novedad, pues siempre se han establecido restricciones para las viviendas adjudicadas por el estado a particulares.
El artículo 14 regula los avisos en prensa con base a la no discriminación, normas constitucionales llevadas a la ley.
Pero el artículo 15 deja de lado a las personas que se dedican a la rama inmobiliaria, por cuanto es una actividad económica perfectamente legítima la de los corredores inmobiliarios que obtienen una ganancia por mostrar inmuebles, no es ilegal. Es simplemente una elección de quien quiere alquilar.

COMPETENCIAS, SUPERINTENDENCIAS, JURISDICCIÓN Y DEFENSA PÚBLICA

La competencia es del ejecutivo nacional, quien crea la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, quien se regirá por la Ley y que FIJARÁ EL CANON DE ARRENDAMIENTO, es decir, NO HAY AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD, las partes NUNCA PODRÁN LLEGAR A UN ACUERDO SOBRE LOS MONTOS DEL ALQUILER, siempre será un órgano nacional dependiente del ejecutivo, así que de estas disposiciones se evidencia el carácter REPRESIVO, AUTOCRÁTICO, CONFISCATORIO, de la ley. Asimismo, deberá crear el registro nacional de viviendas, que no sabemos cuánto tiempo tardará en crearse y funcionar adecuadamente.
El artículo 12 establece que los contratos de arrendamiento deberán ser revisados por la Superintendencia, ante lo cual simplemente espero que contraten abogados capaces porque se requiere saber de derecho para hacer un contrato.
Igualmente cualquier arrendatario podrá solicitar que su contrato se inscriba en el Registro Nacional, la pregunta es ¿todos?, ¿nuevos y viejos?
Por cierto, de conformidad con la Ley, ahora los actos administrativos emitidos por la superintendencia deberán ser atacados ante los tribunales de Municipios, cosa que hace que se atiborre, aún más, de trabajo a estos órganos jurisdiccionales.
Sobre la defensa pública, sólo queda decir que es sólo para el inquilino, no se contempla al propietario, salvo que lo incluyamos en la parte que dice “ciudadanos y ciudadanas”, lo cual implica, necesariamente que se interprete estos artículos. Me parece discriminatorio y una vez más se denota que es una ley proteccionista de una parte de la relación bilateral y punitiva de la parte arrendadora.

LA RELACIÓN ARRENDATICIA:
1.    Sólo los derechos del inquilino son irrenunciable, y cualquier actuación contraria a estos, es nula. Una vez más, NO SE HABLA DEL PROPIETARIO Y SUS DERECHOS.
2.    Al propietario le corresponderá pagar el condominio, asimismo, en pensiones y residencias no puede corresponden los servicios públicos al arrendador, y en las viviendas unifamiliares al arrendatario. Sobre esto no se establece sanciones al inquilino abusivo que se exceda en el uso de los servicios públicos.
3.    El artículo 37 trata el régimen de las reparaciones mayores, pero establece que en caso de tener que mudar a los inquilinos por concepto de ellas, deberá avisarse a los órganos competentes, cosa muy interesante debido a la constante celeridad y probidad de los mismos a la hora de solucionar conflictos o emitir decisiones oportunas, probablemente las viviendas colapsen antes que se apruebe el traslado.
4.    El artículo 38 no entraña disposición novedosa pues quien adquiere una vivienda sobre la cual existe una relación arrendaticia, debe respetar la misma, es decir, la subrogación no es un invento de esta ley.
5.    La ley establece que no se puede cobrar algo adicional a lo fijado por la Superintendencia sobre el canon, aquí jugará el que llamaré “mercado negro de la relación arrendaticia”, que implicará pagos en efectivo sin otorgar recibos, sin ir a cuentas, sin manejo contable. Salvo que el estado invente unos funcionarios cibernéticos que controlen todo y tengan mil ojos y manos.
6.    El arrendador no responderá por los daños maliciosos ocasionados por el arrendatario, QUE DEBERÁN SER FIJADOS POR LOS ÓRGANOS COMPETENTES, es decir, el órgano establecerá cuando el daño es malicioso o no, una vez más la celeridad de la administración pública nos hará tener soluciones oportunas en el punto (léase con tono sarcástico).
7.    Las partes acordaran la forma y tiempo en que se hará el pago del canon de arrendamiento, más no el monto.
8.    El arrendador debe entregar el inmueble en buenas condiciones, pero el arrendatario debe entregarlo igual, “salvo por la vetustez”. Ahora bien, veamos la definición de vetusto, un término de todo, menos jurídico. Vetusto: muy antiguo o de mucha edad. Es decir, ¿el arrendatario entregará el inmueble envejecido?, ahora no deberá mantener el inmueble en buenas condiciones, por cuanto por la vejez del mismo no está obligado a responder. ¿Qué clase de criterio es este?, ¿quién va a determinar la vetustez del inmueble, y quién va a correr con los gastos para determinar qué daños son por vejez y qué daños son por negligencia del arrendatario?
9.    Se prohíbe el subarrendamiento y se establecen sanciones al subarrendador. Salvo constancia expresa que lo permita. Pero, ¡oh, sorpresa!, si hay subarrendamiento  el propietario tiene que formalizar la relación por ante la Superintendencia, reconociéndole derechos y antigüedad, es decir, la disposición del artículo 45 es RIDÍCULA y absurda, la norma carece de lógica jurídica. Espero que las sanciones sean decentes, si no, la norma es BURDA.
10. El artículo 46 exonera de gastos de notaría a la autenticación de contratos de arrendamiento. Se elimina el contrato verbal de arrendamiento, por cuanto si no se hace contrato escrito notariado se está expuesto a sanciones. Por lo menos no eliminan los honorarios de profesionales del derecho.
11. El arrendatario no está obligado a pagar un canon mayor al fijado, y menos aún por la existencia de bienes muebles en el inmueble a arrendar, aquí sólo me queda recomendar que no alquiles con enseres ni mobiliario, es decir, entrega el apartamento o casa vacío.
12. A veces pienso que los que propusieron la ley son un poco ignorantes, el artículo 48 dice TODO AQUEL QUE ESTÉ EN CAPACIDAD DE PAGAR UN CANON DE ARRENDAMIENTO PUEDE INSCRIBIRSE EN EL REGISTRO NACIONAL.  ¿Por qué el exceso de cuestiones subjetivas? ¿Quién es capaz de pagar un canon de arrendamiento? ¿Quién es incapaz  de hacerlo?
13. Con el artículo 49 se ratifica el decreto ley contra el desalojo arbitrario y la desocupación de viviendas de este año 2011. Es decir, hay que darle refugio al que tiene sentencia firme de desalojo.
14. La ley define el contrato de arrendamiento, aún cuando en derecho las leyes no deben ser definitorias, pues todos sabemos lo que es un contrato de arrendamiento, pero bueno, los ilustres diputados definen la relación arrendaticia, son unos genios.
15.  La duración mínima de la relación arrendaticia será de un (1) año.
16. Se harán tres ejemplares del contrato, uno para cada parte y el adicional para la Superintendencia y deberán tener, anexo, la resolución en la que se fija el canon de arrendamiento.
17.  Los contratos de arrendamiento establecerán el canon en bolívares, si lo hicieron en moneda extranjera, con anterioridad a la ley, deberán adecuarlo a la moneda nacional.
18. El artículo 55 establece como domicilio el lugar de situación del inmueble, es decir, las partes no deberán establecer domicilios distintos.
19. Se establecen subrogaciones en casos de conflictos familiares que impliquen divorcios o finalización de relaciones de hecho. Igualmente en caso de fallecimiento del arrendatario.
20. El artículo 58 fustiga la simulación de contratos para disfrazar las relaciones arrendaticias, es decir, quien otorgase un comodato, por ejemplo, y la realidad denota que se trata de un arrendamiento, será penado por la ley y el contrato de comodato, sería nulo.

Cuando se habla de las viviendas estudiantiles, se le da cabida a los consejos comunales para que intervengan en la materia. Se le otorga derecho de privacidad al estudiante, así como otra serie de prerrogativas como la prohibición de restricción de horarios de entrada y salida (los cuales van en contra de los otros principios esbozados como el de la tranquilidad y seguridad). Asimismo, la ley establece que la pensión estudiantil deberá garantizar un espacio mínimo de nueve (9) metros cuadrados, o 6 metros cuadrados por estudiante en caso de ser múltiple la habitación.

LA FIJACIÓN DEL CANON DE ARRENDAMIENTO
1.    El canon será fijado por la Superintendencia, será siempre al vencimiento del mes y nunca por adelantado.
2.    El pago tiene que realizarse en una cuenta corriente para tal fin, no podrá ser de otra manera. No indica retroactividad esta disposición legal.
3.    Se deberá dar recibo de pago detallado.
4.    La cuenta corriente sólo puede clausurarse cuando se termine la relación arrendaticia o haya decisión firme de desalojo.
5.    El canon de arrendamiento será fijado de conformidad con los siguientes elementos: a) valor de reposición: es lo que costaría edificar en inmueble en la actualidad; b) Dimensiones del inmueble, estipuladas por metro cuadrado, el valor de reposición implica determinar cuánto cuesta el metro cuadrado de dicha construcción; c) valor de depreciación, por tiempo y vida útil del inmueble; d) Vulnerabilidad sísmica y e) ubicación geográfica. Se elimina el criterio de sector de ubicación del inmueble y el valor del terreno. Asimismo la rentabilidad máxima oscilará entre un tres y un cinco por ciento sobre el valor del inmueble.
6.    El canon de arrendamiento se fijará, entonces, estableciendo el valor del inmueble multiplicado por el porcentaje de rentabilidad.
7.    A partir del artículo 79 se establece el procedimiento para la fijación del canon de arrendamiento, lo cual son procedimientos burocráticos a los cuales estamos mal acostumbrados en el país.
8.    Se establece la revisión de los cánones por parte de la Superintendencia de forma anual y por las causales establecidas en la ley.

Pasando a otro punto, se obliga a las constructoras a destinar un porcentaje de aquellos proyectos habitacionales de más de diez inmuebles, para el arrendamiento de viviendas. Es decir, se condiciona la proyección de nuevos proyectos de habitabilidad, por cuanto bajo las condiciones establecidas en esta ley, ninguna relación arrendaticia sobre vivienda es justa pues la ley es extremadamente proteccionista al inquilino.
Además se establece un plazo de diez años, para ofertar el inmueble en venta al inquilino, se acabó la voluntad del propietario de vender.

PREFERENCIA LEGAL ARRENDATICIA
1.    El arrendatario tiene preferencia a seguir siéndolo, aun cuando quiera alquilársele a otra persona.
2.    La preferencia es potestativa al inquilino y obligatoria al propietario.

SOBRE LOS DESALOJOS.
Serán causales de desalojo:
1.    La insolvencia INJUSTIFICADA sobre cuatro cánones de arrendamiento. Habrá que esperar que alguien determine cuándo la insolvencia es justificada. Es decir, estamos en ceros. Deberá demostrarse por vía administrativa y judicial, y de comprobarse el inquilino perderá todos sus derechos, que son irrenunciables, así que la propia ley se contradice.
2.    La necesidad de ocupar el inmueble por parte del propietario y/o familiares. Deberá demostrarse y no podrá arrendarse por un lapso de 3 años.
3.    Uso indebido por parte del inquilino del inmueble.
4.    Que el arrendatario haya modificado o destruido el inmueble.
5.    Que sus actuaciones vayan en contra de la convivencia ciudadana

EL PROCEDIMIENTO PREVIO A LAS DEMANDAS Y EL PROCEDIMIENTO JUDICIAL:

Antes de toda demanda judicial debe agotarse la vía administrativa por ante la Superintendencia para lo cual se aplicará el procedimiento relativo al decreto ley contra el desalojo y desocupación arbitraria de viviendas. Cumplido este paso, podrá demandarse judicialmente.

El procedimiento judicial será oral, el Juez deberá verificar la presencia de asistencia jurídica de la parte demandada, y si no la hay, acudirá a la defensa pública. Se establece una primera audiencia de mediación y sustanciación que podrá ser prorrogada para buscar llegar a un acuerdo que pueda ser homologado. La comparecencia es obligatoria para el demandante quien será castigado con el desistimiento si no asiste, pero no es obligatorio para el demandado. La sentencia que de por terminado el desistimiento por no comparecencia podrá ser apelada ante El Tribunal Superior.
Si la mediación es infructuosa, así lo declarará el Juez y pasará el demandado a contestar la demanda dentro los diez días siguientes, deberá presentar las pruebas que hará valer para sustentar sus alegatos. Si no contesta, podrá haber confesión ficta, si se cumplen con los requisitos de verificación de la misma.
Luego de la contestación, se abrirá el lapso probatorios, con ocho días de promoción, tres para oposición, tres para admisión y el lapso de evacuación será fijado por el juez y no será mayor a treinta días de despacho
Luego se abrirá la audiencia de Juicio que deberá ser grabada audiovisualmente y que se regirá por las normas contenidas en los artículos 114 al 122 de la Ley en examen.
La decisión final tiene apelación, y podrá dar casación.

EL REINTEGRO DEL PAGO INDEBIDO DE CANONES DE ARRENDAMIENTO:

Cuando el inquilino pague cantidades adicionales a lo establecido por la ley, podrá pedir al arrendador o al responsable solidario que ejecute estos cobros, el reintegro por vía judicial, de conformidad con el procedimiento establecido en la ley. Esto aplica para las relaciones arrendaticias suscritas con posterioridad a la Ley, no tiene efectos retroactivos. El derecho a reclamar prescribe a los diez años (por ser acción personal) contados a partir de la última fijación de cánones de arrendamiento por la superintendencia.


LA PREFERENCIA OFERTIVA Y EL RETRACTO LEGAL:

1.    La preferencia ofertiva sólo será del goce del arrendatario solvente con el pago de cánones de arrendamiento.
2.    El propietario, cumpliendo con los requisitos establecidos en el artículo 132, dará en oferta de venta el inmueble al inquilino.
3.    Esa oferta está condicionada a lo estipulado en el artículo 133, es decir, el lapso para trámite de crédito es de un año, no podrá pedirse arras, ni exigir el pago de contado ni podrá resolverse la opción preferente de manera unilateral por el propietario. ES DECIR, LAS CONDICIONES PARA ADQUISICIÓN DEL INMUEBLE SON CONTRARIAS A LA AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD y al derecho de poder disponer de la propiedad que asiste al propietario.
4.    Se debe ofrecer en venta nuevamente al arrendatario pasado un año después de la no contestación o rechazo de la oferta.
5.    La ley establece en el artículo 137 que el precio tendrá un descuento que va desde el diez y el veinticinco por ciento del valor, de conformidad con el tiempo que tenga el arrendatario en esa condición.



Para finalizar debo decir que las sanciones son EXCESIVAS, la participación del poder popular es INTRUSIVA, y que espero que la Superintendencia cuente con un presupuesto como el de la presidencia de la República para poder cumplir con esta ley de manera eficaz. Asimismo, que se vienen momentos oscuros en materia de arrendamiento, pues la ley no contempla soluciones a los propietarios, simplemente protección al arrendatario. Igualmente obligar a las ventas de las edificaciones antiguas es ir en contra de la voluntad del propietario.

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