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ENFITEUSIS

Definición: Es un derecho real y perpetuo en cuya virtud, el titular (enfiteuta) puede usar y disfrutar de la cosa ajena de la manera más amplia, salvo dos obligaciones substanciales de conducirse como se conduce en su casa un buen padre de familia, y de pagar una renta o pensión anual. Se trata entonces de un derecho sobre cosa ajena, que se aproxima al derecho de propiedad. Puede recaer sobre cualquier tipo de bien, mueble o inmueble, pero en la práctica sólo lo hizo sobre fundos rústicos, a su vez, el uso y disfrute de la cosa es ilimitado, y perpetuo, o por lo menos a plazo muy largo, en la práctica, para más de 100 años. El propietario se desprende, entonces, del ius utendi, del ius fruendi, y conserva para sí, de forma muy limitada el ius abutendi.

Diferencias con el usufructo: La enfiteusis puede confundirse con el usufructo, y para evitar esto, es necesario tener claras las diferencias entre estos tipos de derechos reales:
b) Por la duración: el usufructo por ser de carácter personal termina con la muerte del usufructuario (o vencimiento del plazo estipulado), mientras que la enfiteusis es transmisible a los herederos y puede durar 100 años como mínimo.
b) Con base a la naturaleza del usufructo (personalísimo) el mismo no puede ser transmitido, pero la enfiteusis sí.
c) Por el contenido mismo del derecho: el usufructuario no puede cambiar el destino del bien, y el enfiteuta si puede hacerlo.

Constitución de la enfiteusis: es decir, ¿cómo se crea la enfiteusis?
 Por medio de una convención: celebrada entre el dueño de la cosa y el enfiteuta.
Por actos mortis causa: muy en particular, por medio de legados, sin que fuese necesario un convenio especial entre el testador y el legatario, que iba a ser enfiteuta.

Derechos y Obligaciones del Enfiteuta:
 Derechos:
· Usar y disfrutar de la finca, haciendo suyos los frutos.
· Llevar a término en la finca transformaciones que juzgara necesarias o al menos convenientes de conformidad con su prudente arbitrio, aun cuando con ello la cambiara en su fondo y substancia, siempre y cuando no la deteriorase.
· Gravar y afectar la finca con servidumbres y aun con hipotecas, las cuales se extinguían automáticamente con la enfiteusis. (por ello se dice que los enfiteutas gozan de parte del ius abutendi)
· Transmitir íntegros sus derechos de enfiteuta a otra persona, ya sea por acto inter vivos o mortis causa, gratuita u onerosamente.
· Defender sus derechos y reclamar la finca contra cualquier tipo de poseedor, aun los de buena fe, y aun contra el mismo dueño de la cosa.
Obligaciones:
· Cultivar la finca como un buen padre de familia y restituirla cuando se terminara la enfiteusis, debiendo responder por los daños ocasionados por su culpa.
· Pagar la renta con puntualidad y exactitud.
  Para enajenar la enfiteusis debía pedir el consentimiento del propietario del fundo., en este punto tenemos las siguientes particularidades, que son, quizá, el aspecto más importante respecto de este derecho real: a) Protimeseos: A la hora de enajenar la enfiteusis el enfiteuta debe ofrecerla al propietario, para que durante 2 meses el tenga la oportunidad de recuperar su derecho completamente. b) Laudemium: Si en los 2 meses el propietario no utiliza la opción preferente que se le ha otorgado, puede el enfiteuta enajenar su derecho a quien el desee, pero debe darle al propietario el 50% del precio que reciba.

Extinción de la Enfiteusis:
Por haberse vencido el plazo de 100 años o más, pero generalmente se renovaba tácitamente.
Por renuncia del enfiteuta, la cual debía ser aceptada por el propietario, ya que si éste no aceptaba no podía haber extinción de la enfiteusis.
Por prescripción, pero no se trata sólo del no uso de la cosa por parte del enfiteuta, y requería a su vez la usucapio por parte del propietario. Es decir, se constituye la enfiteusis pero no es usada por el enfiteuta, y el propietario debe hacer uso de la cosa.
Por pena: * cuando el enfiteuta, ejerciendo sus derechos ocasionaba un daño a la finca; * cuando dejaba tres años de pagar el canon anual; *cuando dejaba 3 años sin pagar los impuestos; *si vendía sin dar la preferencia al propietario (protimeseos), o sin haber entregado el laudemium.

Comentarios

  1. Importante referência é o livro de Marquerita Fuenteseca Degeneffe, sobre a história do instituto.

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  2. Gloria a Dios, muy interesante el estudio de la materia de Enfiteusis,

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